Hoffnungsschimmer bei Wohnbaukrediten

Der historische Einbruch bei Neuvergaben in Österreich bei Wohnbaukrediten von 2022 mit 23,2 Milliarden Euro auf 10,4 Milliarden Euro im Jahr 2023 ist nicht alleine auf eine neue Vergaberichtlinie der österreichischen Finanzmarktaufsicht (sogenannte KIM-Verordnung) zurückzuführen. Neben dem Höhenflug bei den Immobilienpreisen haben sich durch die extrem gestiegenen Zinsen die Kosten für Wohnbaukredite enorm verteuert. Konnte man beispielsweise im Jänner 2022 ein variabel verzinstes Darlehen über 350.000 Euro und 35jähriger Laufzeit noch mit einer monatlichen Rückzahlungsrate von 893 Euro bedienen, sind die Kosten Ende 2023 mit 1.759 Euro auf das fast Doppelte gestiegen. Um die kriselnde Bauwirtschaft zu beleben und Eigentum wieder leistbar zu machen, hat die heimische Regierung im März 2024 ein Wohnbaupaket beschlossen. Zumindest in vielen Regionen sind inzwischen wieder leicht sinkende Immobilienpreise zu verzeichnen und rückläufige Zinsen dürften die Gesamtsituation für künftige Immobilienbesitzer generell wieder namhaft verbessern.

Komplexe KIM-Verordnung geringfügig aufgeweicht

Ähnlich kompliziert wie die vollständige Bezeichnung der KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ist die inhaltliche Umsetzung für die Banken. Leider werden auch medial wesentliche Details nicht korrekt transportiert, sodass vielen Menschen potenzielle Immobilienprojekte, ohne sich professionell beraten zu lassen, einfach aufschieben. Über die Kontakte und die Erfahrung von unabhängigen Vermögensberatern sind und waren beispielsweise weiterhin auch Kreditvergaben mit weniger als den vielfach kolportierten 20 % Eigenkapital möglich. Zum einen zielt die KIM-Verordnung nicht auf eine Mindestsumme an tatsächlich vorhandenen Geldmitteln sondern auf die Besicherungssituation der Bank ab. Zum anderen gibt es „Ausnahmekontingente“ für Kreditvergaben. Diese wurden mit Stichtag 1. Juli 2024 zudem auch unbürokratischer gestaltet, wodurch der Zugang zu Darlehen weiter erleichtert wurde.

Wohnbaupaket wird nicht in allen Bundesländern umgesetzt

Die von der Regierung im März angekündigten günstigen Darlehen zur Schaffung von neuem Wohnraum mit maximal 1,50 Prozent Zinsen und einem Volumen von bis zu 200.000 Euro wird es leider nur sehr bedingt geben. Der Bund stellt hierfür nur befristet bis 2028 Finanzmittel zur Verfügung, die Umsetzung wurde generell an die Bundesländer in Kombination mit den regionalen Förderprogrammen delegiert. Aktuell haben nur Oberösterreich und die Steiermark eine zumindest artverwandte Darlehensumsetzung vorgenommen. In Niederösterreich dagegen gibt es bis zu 10.000 Euro einmaligen Zuschuss für definierte Neubauprojekte. In Wien wird es keine unterstützenden Maßnahmen für die Schaffung von Eigentum im Zuge des Wohnbaupakets geben und in den anderen Bundesländern läuft derzeit noch die Entscheidungsfindung bzw. Ausgestaltung der Richtlinien. Es stehen jedenfalls betraglich und zeitlich begrenzte Mittel zur Verfügung.

Befreiung von Grundbuchs- und Pfandrechtseintragungsgebühr

Bundesweit und ohne Einschränkungen auf Neubauten bzw. Einfamilien- oder Reihenhäuser werden bis 1. Juli 2026 keine Gebühren für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch sowie für Hypotheken eingehoben. Diese Befreiung gilt allerdings nur für Beträge bis zu 500.000 Euro.

Beispiel, Kauf einer 10 Jahre alten Eigentumswohnung um 800.000 Euro, im Zuge der Kreditfinanzierung wird eine Hypothek im Grundbuch über 600.000 Euro eingetragen.

Eintragungsgebühr Eigentumsrecht, 1,1 Prozent:

Entfällt für 500.000 Euro - somit 5.500 Euro Ersparnis

Für den Restkaufpreis über 300.000 Euro ist die Gebühr von 3.300 Euro zu entrichten

Eintragungsgebühr Pfandrecht für Bank (Hypothek), 1,2 Prozent:

Entfällt für 500.000 Euro - somit 6.000 Euro Ersparnis

Für die restliche Summe über 100.000 ist die Gebühr (1.200 Euro) zu entrichten

Voraussetzung für die Gebührenbefreiung ist, dass im angekauften bzw. neu errichteten Eigenheim der Hauptwohnsitz zumindest für 5 Jahre begründet wird. Sollte das betreffende Objekt innerhalb von 5 Jahren verkauft oder der Hauptwohnsitz wieder abgemeldet werden, ist die gesamte Gebührenerleichterung nachzuzahlen.

Tipp – Professionelle Beratung und Begleitung bei Immobilienprojekten beanspruchen

Die Kosten für variabel verzinste Kredite sind bereits leicht rückläufig, hier werden bis Ende nächsten Jahres spürbare Entlastungen erwartet. Fix verzinste Wohnbaudarlehen sind derzeit sogar deutlich günstiger als variable zu haben und im langfristigen historischen Vergleich auf einem durchaus attraktiven Niveau. 

Speziell bei älteren Immobilien sind regional unterschiedlich wieder teils namhafte Preisrückgänge zu verzeichnen.

Ob bzw. unter welchen Rahmenbedingungen eine Kreditvergabe für ein Immobilienprojekt möglich ist, hängt von sehr vielen individuellen Faktoren ab. Wir begleiten Sie nicht erst bei den Verhandlungen zu Ihrem optimalen Kreditvertrag, sondern planen mit Ihnen im Bedarfsfall sehr gerne auch mittel- und langfristige Weichenstellungen zur Realisierung Ihres Wohntraums. Selbstverständlich beraten wir Sie auch zu möglichen Förderungen.

Datenquelle: Österreichische Nationalbank